观点 2022-11-30 02:38:56 作者:四季浏览:8    

深圳楼市的市场底可能已经到了。

我下这个结论的依据在于,深圳出现了第一个成交回暖的板块。

这个板块在哪里?

说出来恐怕会吓你一跳。

因为你绝对想象不到,这个成交回暖的板块竟然是靠顶级学区房支撑房价的百花片区。

前两天一位中介朋友告诉我,11月份截止到现在24号,百花片区成交了42套房源。

42套成交啥概念?

列列数据比较一下。

10月份百花成交量达到14套。

9月份只有3套成交,今年1-9月份,每个月的单月成交量都没有超过10套

去年,也只有1月份的成交量和本月相当。

而去年1月份,正是指导价出台前一个月。

也就是说,如今百花片区的成交量,直接回到了指导价公布前的水准,回到了市场最火热的时候。

但是我必须要强调一下,百花成交回暖,在深圳只是偶然性事件。

因为截止到24号,深圳本月的二手房成交量只有1666套,最终成交预计只能在2000-2200套之间,和之前没啥区别。

这说明什么?

这说明现在的深圳楼市压根没有回暖。

在这个大背景下,此前一路走低的百花片区,竟然走出了独立行情,真的是不容易。

百花的成交量突然回暖,和百花学区房整体大降价有很大的关系。

我给大家看看几个例子,大家感受一下现在百花的成交价有多夸张。

南天一花园最近成交了一套107平的三房户型,成交价格998万,低于指导价300万,这个成交价格直接回到了2017年。

这还不是唯一一套低于指导价的成交房源。

长安花园成交的一套103平户型,成交价格915万,低于指导价115万;

百花公寓成交一套101平,成交价1066万,低于指导价118万;

长乐花园成交一套92平3房,成交价755万,低于指导价153万;

长安花园成交一套124平,成交价990万,低于指导价250万;

那些典型的学区房户型,比如金茂礼都的43平小户型,是很多纯粹买学区的家长很喜欢的小户型。

这个户型最新的成交价只要550万,虽然依然比指导价要高一些,但是550万的成交价也已经是跌回到了2017年的价格水平。

要知道,2020年8月份的时候,同户型成交价最高曾经达到822万。

除了上面提到的成交之外,百花片区以及深圳其他片区最近也有很多指导价成交的房源,我们团队最近整理了深圳各个板块的成交价格名单

想要知道自己关心或者所在的小区的成交价格,可以扫码领取。

看过一轮成交记录之后,你会发现当下百花片区基本都是低于指导价或者贴着指导价成交,成交价回到了4年之前。

这说明,深圳人对顶级学区房的需求也还存在。

过去两年,百花的价格居高,官方指导价只有10-12万/㎡,报价单价却在15-18万/㎡。价差太大了。

总价一点没变,首付多了几百万,楼龄还这么老,就算买家为了孩子愿意花钱,那也不能当冤大头啊。

如今房价降到了指导价,总价低了,首付也低了,那压抑许久的需求就自然而然地迸发了。

当然,在一开头的时候我也说过,百花的高成交是独立行情。

不是所有板块降到指导价就能成交,也不是所有学区房降价就会有成交,

除了降价之外,你还得有足够的价值,能让买家敢于砸下上千万却不眨眼。

百花最大的价值,毫无疑问是学位。

大家这两年热议的学区改革,也就是所谓的多校划片、集团化办学,压根没有影响到百花片区。

为什么?

主要有两个原因。

第一,百花片区所有小区共享深圳实验中学的学位,仍然属于单校划片的范畴;

而小学方面,百花片区内有3个小学,小学数量也没有增加,学校的实力短期内也没有受政策冲击,百花的学校仍然处在整个福田甚至整个深圳的头部。

具体小区对应的学位关系可以看下面这张图。

实验小学比百花小学和荔园小学更好,因为深圳实验小学的毕业生可以选择直升深圳实验初中部,其他两所小学的毕业生,只能用地段生身份积分入学申请上深实验初中部。

第二,积分入学规则也没有调整。

按照福田区现在的积分入学政策,想要读深实验初中或者是百花的三大小学,买房是必须的,租房肯定不行,而且积分要尽可能地高。

最近两年,响应学区改革号召,百花没有公布积分录取分数线。

最后一次公布是在2020年,当年百花积分入学的最低门槛是93.1分。

也就是说,光买房还不够,还得尽可能提前买房,(房产证发证日期满一个月就能加0.1分),社保交的年限还得比别人长才有竞争力。

在这个环境下,不说其他片区,单说百花,你要真想让孩子读好学校,还不能指望学区改革,还是得买学区房,这就是需求的来源。

强需求再加上现在房价跌到了指导价,买家重新疯狂也可以理解。

百花片区成交回暖,其实是一个很重要的信号。

自从指导价颁布之后,深圳已经经历了接近两年的量价齐跌,本月百花成交回暖,总算是在局部结束了这个低迷的行情,也意味着深圳量价齐跌的时代告一段落。

接下来的市场行情,分化会比以往更明显。

如果你朋友圈里有中介朋友,你会发现最近市场上指导价出售的房源越来越多,但是买家对价格的预期,却早已经跌破了指导价。

换句话说,即便业主自己觉得已经割了很多肉把报价降到指导价以下了,买家也未必愿意接盘了。

涨的时候买家会为情绪买单,但跌的时候,买家会比市场想象的更谨慎。

这个时间段,只有像百花片区这样有特殊价值、大家还有意愿去买的板块,才可能会有降价成交,业主才能有机会止损。

除了百花之外,还有哪些片区成交率先反弹呢?

我们最近整理了深圳300个热门小区的最新业主挂牌价报告。发现其中有部分板块降价幅度非常大,成交速度也很快。

想知道当下各个板块具体报价和降价幅度,或者最近考虑置换二手想了解业主报价,可以扫码添加微信领取报告。

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年,自己投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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